עבור מרבית האוכלוסיה, רכישת דירה הינה בין העסקאות הגדולות שאדם עושה במהלך חייו, כאשר לעסקה זו ישנן השלכות המשפיעות לאורך שנים רבות.
לפיכך, לפניכם 10 טיפים לפני רכישת דירה אשר יסייעו ויקלו עליכם בתהליך:
1. עורך דין
- ככל שתקדימו להתקשר עם עורך דין העוסק בתחום המקרקעין ובקיא בעניין הרלוונטי עבורכם, כך ייטב.
- מומלץ למצוא עורך דין המתאים לאישיותכם או בעל יכולות להתאים לכם. לדוגמא: אם אתם רוכשים האוהבים לקבל הסבר על כל שלב ושלב ולהבין את התהליך, תצטרכו עורך דין שיש לו את הזמן ו/או הסובלנות לכך. באם הנכם אנשים עסוקים במיוחד בעניינכם ועבודתכם ואין לכם את הכוחות והאנרגיות להתעמק בכל פרטי ושלבי העסקה, אזי שתצטרכו עו"ד שאתם ממש סומכים עליו או שקיבלתם עליו המלצות חמות, שהוא יודע לנהל את התהליך בצורה מקצועית ויעילה במינימום כאב ראש עבורכם.
- עורך דין בקיא אשר מלווה אתכם משלבים מוקדמים, יכול לייעץ לכם במגוון נושאים אשר יסייעו לכם לקבל את ההחלטות בצורה מושכלת ונבונה. לדוגמא: התקשרות עם מתווך, האם לחתום על טופס הרשמה לקבלן, אילו שינויים לעשות בהסכם מול מתווך או משרד מכירות, תכנון מס ויעוץ בנושא המיסים הצפויים או תנאים לעמידה בפטור הנדרש, נושא גובה ההלוואה, האישור העקרוני והמשכנתה, מכתב כוונות, בדיקות ראשוניות לגבי הדירה/הנכס, סיוע במו"מ וכיוצ"ב.
2. הפן הכלכלי
- מומלץ מאוד להיסגר על תקציב כללי, מפורט ככל שניתן.
- חשוב לזכור שמומלץ לחפש דירה או נכס בהתאם ליכולותיכם הכלכלית.
- מומלץ להכין טבלה המפרטת את כלל העלויות הידועות תוך היוועצות עם כלל בעלי המקצוע הרלוונטים לתהליך.
- יש לכלול הוצאות של כלל נותני השירותים, מתווך, עו"ד, יועץ משכנתה, אדריכל, מודד, קונסטרוקטור, שמאי, אגרות בנקים, אגרות שונות, שיפוץ וכיו"ב.
- מחשבים הון עצמי + כספי הלוואה, ומבינים מהו הסכום הכללי שבאפשרותכם לעמוד בו.
- אם אין מאחוריכם משפחה שבמקרה הצורך יכולה להושיט יד כלכלית, אזי שחישוב הסכום צריך להיות מדוייק ככל האפשר (אף לקחת מקדם בטחון), על מנת להימנע ממקרה בו לא תעמדו בהוראות ההסכם ותאלצו לשלם פיצוי מוסכם גבוה וכואב (המקובל בפרקטיקה הינו פיצוי מוסכם של 10% מסכום העסקה).
- ככל שתהיו מפורטים ומדויקים יותר, כך התהליך יעבור בצורה חלקה ונעימה.
- לאחר שמבינים, במה אפשר לעמוד, קל יותר להתחיל לחפש את הדירה או הנכס הנכסף.
3. אישור עקרוני
- ניגשים לבנק/גוף למשכנתאות מהמקובלים בשוק, ומבקשים אישור עקרוני להלוואה אשר נחוצה לכם. לדוגמא: הגעתם לסכום של 1,050,000 ₪ הכולל דירה בסך של 1,000,000 ₪ והוצאות של 50,000 ₪ ובידיכם הון עצמי של 350,000 ₪, מתעלמים מה-50,000 ₪ (הוצאות) ומבקשים מהבנק הלוואה של 700,000 ₪ כאשר ההון העצמי לדירה הינו 300,000, הבנק צריך לאשר עקרונית את הסכום המבוקש וזאת בהתאם לבדיקת הנתונים שלכם, דהיינו את כוח ההחזר שלכם ובכפוף לכך הוא מאשר באופן עקרוני את סכום ההלוואה. באם תחתמו על עסקה של דירה (השווה בבדיקת שמאי של הבנק ולא מה שכתוב בהסכם) ל- 1,000,000 ₪ הוא (הבנק) יעמיד לרשותכם הלוואה של 700,000 ₪ שבמקרה זה יוצא 70% מהדירה.
4. חיפוש הדירה
- מקבלים החלטה לגבי האזור שבו מחד אתם רוצים לגור ומאידך אתם יכולים להרשות לעצמכם. כמובן שכל אדם יכול לגור היכן שהוא רוצה גם אם אין ביכולתו לקנות את הדירה, לדוגמא: סטודנטים השוכרים דירות בת"א.
- כאשר קונים דירה למגורים (להבדיל מדירות השקעה), חשוב שתהיה לכם את היכולת הכלכלית לרכוש את הדירה וגם שאין המדובר בדירה הכוללת הוצאות רבות ומתמשכות בהם יהיה לכם קשה לעמוד, לדוגמא: דירות במגדלים בהם ועד הבית גבוה מאוד, בגלל בריכה, גינה, חדרי כושר או ארנונה גבוה וזאת בתוספת לתשלום החזרי הלוואת המשכנתה הקבוע.
- מומלץ לחפש תחילה באמצעות מודעות, חיפוש עצמי. להבין את האזור, את השכונות, את רמות המחירים וכיוצ"ב. לעיתים מרחק של רחוב אחד, יכול להיות הבדל של 1,000,000 ₪ תוספת במחיר.
- חיפוש באמצעות מתווך אמין, אשר ידע להתאים לכם את הדירה הנכונה ולייעץ נכונה בהקשר למחיר הדירה והאזור ולא יפעל רק ממניעים של חתימת העסקה ושכר טרחתו.
- מתווך טוב יכול להיות גורם מאוד משמעותי וחיובי בתהליך, יכול לסייע לעו"ד בהשגת מסמכים שקשה להשיגם ויש ביכולתו לגשר בין הצדדים בהתאם לרצונותיהם ואילוציהם.
- מומלץ לראות מספר דירות בטרם לוחצים יד ומעבירים את העבודה אל עורכי הדין, מדובר בסיורים אשר יקנו לכם תחושת בטחון באשר למחיר הראוי והמתאים לדירה.
- ראיתם דירה מתאימה, שלגביה יש לכם רצון להתקדם לרכישה, לכו לראותה ולהסתובב באזור הדירה בשעות הבוקר, צהריים ערב ולילה, שלא תגלו הפתעות לא נעימות בהמשך. סיפור ששמעתי (*לא ייצגתי אותו), מקרה שהיה, בחור צעיר שרכש דירה בלוד וראה אותה בשעות היום בלבד (אווירה שקטה וחיובית), המחיר היה מציאה והמוכרים היו גמישים למדי והסכימו לכל דרישה וגחמה של הרוכש הצעיר, הבחור הנרגש התלהב והתקדם במהירות לסגירת העסקה וחתם על חוזה מכר מחייב. מיד לאחר שנכנס להתגורר בדירה גילה שבכל ערב מול הכניסה לבניין מתאספים חבורת טיפוסים לא סימפטיים שעושים רעש, לכלוך ואף יכולים להיות מטרידים ומסוכנים. הבחור לא הצליח להשכיר את הדירה ובוודאי שלא רצה להתגורר בה לאור התגלית ולכן נאלץ למכור את הדירה בהפסד.
- בסופו של יום חשוב לזכור שמרבית הקונים מעוניינים בדירה שבה הם רוצים לגור, שבסביבתה הם רוצים לחיות ולכן חשוב להבין ולהכיר ככל שניתן את האזור והשכונה. מומלץ אף לנסות ולשוחח עם השכנים, להבין מי הם, אולי תגלו בשיחה קצרה שאינכם רוצים להיות שכנים שלהם.
- גם כאשר אדם קונה דירה להשקעה, אזי הוא צריך לנתח את סגנון ההשקעה וזמן ההתעסקות שאותו הוא מוכן להשקיע בהקשר להשקעה. האם מדובר בשכירות למשפחה לתקופה ארוכה, אזי צריך לוודא שיש גנים, חוגים, בתי ספר באזור לעומת דירה בקו ראשון או שני לים שפחות מתאימה למשפחות אך בהחלט יכולה להתאים לשכירות קצרת טווח.
5. בדיקת מחיר השוק לפני מתן הצעה
- לקחת את דברי המתווך לגבי מחיר השוק בערבון מוגבל, היות שהמתווך הוא לא שמאי ואין לו אחריות על המחיר שבסופו של יום תחתמו עליו.
- באתר מידע נדל"ן (מאגר מידע נדל"ן – פרטים על מכירות של זכויות במקרקעין, של רשות המיסים בישראל) קיים מידע על עסקאות קודמות, באמצעותו ניתן להבין מהו שווי המחיר למ"ר המקובל באזור בו אתם מחפשים וזאת בהתאם לשנת הבניה ושלל פרמטרים אותם אתם יכולים לנתח בעצמכם (מעלית, בריכה, חניה וכיוצ"ב). מדובר במידע על עסקאות אמיתיות שבוצעו, בהתאם לדיווחים לרשות מיסוי מקרקעין (כמתחייב בדין).
6. מתן הצעה
- לאחר שהבנתם את התמונה ונסגרתם על הדירה, הגיע הזמן לתת הצעה מתאימה, הצעה שלא תגרום לניתוק הטלפון בפנים ושלא תוביל אתכם לתשלום גבוה בחוסר פרופורציות מעל לשוק.
- גם המוכר בדרך כלל מודע למחיר השוק של הדירה, כך שאם מדובר בשני צדדים הגיוניים, ההצעה תתקבל וניתן להתקדם לבדיקות נוספות. יודגש, ההצעה תמיד תהיה כפופה לבדיקות נוספת.
- מומלץ שלא לחתום על זכרון דברים העלול להתפרש כהסכם לכל דבר ועניין ויחייב את שני הצדדים לדיווח לרשות מיסוי מקרקעין ועשוי אף להוביל לעיתים לסכסוך משפטי.
- לפיכך, מומלץ לסכם את הדברים בעל פה, מה נשאר בדירה, ולהסכים עקרונית על התמורה ועל מועדי תשלום התמורה והכל בכפוף לבדיקות עו"ד וחתימה על הסכם מכר מחייב.
7. בדיקות מדגמיות
- במסגרת כל חוזה במקרקעין ישנה הצהרת רוכש כי בדק את הנכס בצורה המספקת אותו, לרבות בדיקה מתבקשת שאין צווי הריסה על הדירה או חלקה ו/או הבניין ו/או הרכוש המשותף.
- בדיקת נסח טאבו / אישור זכויות, ת.ז של הנכס - ככל שמדובר בדירה הרשומה בטאבו יש להוציא נסח טאבו וככל שלא רשומה, יש להוציא אישור זכויות מרמ"י (רשות מקרקעי ישראל או החברה המשכנת.
- לנתח את מה שכתוב באישור ולהבין היטב איזו זכות אתם קונים - בעלות? חכירה? יש הערות אזהרה? יש הפקעה? כיצד המוכרים רשומים? מהן ההצמדות שיש לדירה? שעבודים? עיקולים? משכנתה וכיוצ"ב.
- ניתן להוציא נסח רישום מפנקסי המקרקעין או הידוע בכינויו העממי "נסח טאבו" מאת הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, הוצאת נסח מקוון.
- ניתן להוציא אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י), בקשה לאישור זכויות או הודעה על רישום זכות בנכס. לעיתים בשלב הראשון וללא יפוי כוח מבעל הזכויות, לא ניתן להוציא אישור זכויות (*שהינו מחייב).
- כשלב ראשוני בלבד ניתן להוציא פלט מחשב המכונה קבלת מידע על הנכס הכולל מידע על נכסי מגורים שבניהול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) (***למעט נחלות, משקי עזר ונכסים במרחב יהודה ושומרון). מובהר כי בשונה מ"אישור זכויות" רשמי שתוכנו מחייב, "מידע על זכות בנכס" אינו מהווה ראיה לתוכנו ולא ניתן להסתמך עליו כבעל תוקף משפטי מחייב.
- בדיקת מחיר הדירה, כפי שהורחב לעיל.
- בדיקת מצב תכנוני - להזמין תיק הבית המשותף (ככל שהדירה רשומה בבית משותף) או תיק רמ"י או חברה משכנת – עו"ד מיומן אמר להוציא לכם את התיק/ים בהקדם האפשרי ולעבור איתכם על הממצאים. בתיק מצויים כל מסמכי רישום צו הבית המשותף המצויים בלשכת רישום המקרקעין. לבחון את ההצמדות הרשומות ביחס לדירה (האם תואם לתשריט צו הבית המשותף). לבדוק תקנון מצוי / מוסכם הנמצא בתיק, לקרוא אותו לראות שהתקנון מתאים לכם ואתם מוכנים להיות חלק ממנו.
- לבדוק תיק מחלקת הנדסה - תכתובת בתיק הבניין (מכתבי התראה, דו"ח פקח), היתר בניה לנכס/לבניין/לדיר (*האם זהה או שונה מתיק הבית המשותף), חריגות בניה, צווי הריסה, הפקעות (לגבי הקרקע). יש לוודא שהדירה שמופיעה בתיק הבניין תואמת לזו שראיתם בפועל. כמו כן, חשוב לקבל אישור שהבית אינו נחשב כ"בית מסוכן".
- לבדוק תב"ע (תוכנית בנין עיר), בדיקת התכנית החלה על הנכס, יעוד הנכס (מגורים, מסחר, משרדים), זכויות בניה.
- השוואה של תשריט הבית המשותף ותשריט היתר הבניה מול המצב בפועל, זיהוי הנכס. לדוגמא: ישנם בתים שבמהלך רישום הבית נעשתה טעות ומספר הדירה (התת-חלקה) לא תואם את מיקום הדירה בפועל. כאשר התת-חלקה הנכון של הדירה נרשם על דירת השכנים ולהיפך, גילוי מוקדם על ידי עו"ד מיומן במקרקעין, עשוי להציף את הבעיה ו/או חובת התיקון בשלב מוקדם ולמנוע בעיות מול הבנק ומול התקדמות בנושא ההסכם וביצועו.
- איתור כתובת - התאמה בין מספרי גוש/חלקה/תת חלקה – לכתובת הנכס, ולהיפך. ניתן לבדוק באמצעות אתר האינטרנט של המרכז למיפוי ישראל.
- בדיקה פיזית - בדיקה שכזו על ידי בעל מקצוע חשובה לעניינים הבאים: רטיבות, ניקוז, תשתיות חשמל, שינויים מבנים מסוכנים (לדוגמא: הסרת קיר תומך, חיתוך בקורה וכו'), מוקדים לשירותים סלולאריים, אתרים סביב המקרקעין וייעדום (לדוגמא: אתרים לסילוק פסולת, מפעלים וכו') - ניתן לבדוק באתר של המשרד לאיכות הסביבה, וכיוצ"ב.
- בדקו האם מתקני הדירה פועלים בצורה תקינה, כגון: ברזים, אסלות, מזגנים, וכדומה. הבדיקות יכולות למנוע בעיות עתידיות, הוצאות כספיות ועוגמת נפש לא קטנה.
- בדיקת היטל השבחה - לברר מראש האם יש או אין היטל השבחה על דירה, על מנת לדאוג להשארת מספיק כספים בנאמנות ולהבטיח כי המוכר ישלם את ההיטל ולא תגררו לתסבוכת.
- בדיקת רישום ברשם המשכונות - להוציא דו"ח מקוון על שם המוכרים בסמוך למועד החתימה ולוודא שהדירה איננה משמשת כמשכון עבור צד שלישי כלשהו. ניתן להוציא בקלות את הדו"ח המקוון באתר רשם המשכונות, עיון בשעבודים ומשכונות. ככל שמדובר בחברה (תאגיד) יש לבדוק בנוסף גם את המידע מצוי ברשם החברות (הוצאת נסח חברה).
- מס רכישה - לבדוק היטב מהו מס הרכישה החל עליכם או האם הנכם נכנסים להגדות הפטור. בהנחה שמדובר בדירה יחידה אזי שישנו פטור עד למדרגה של כ-1,744,505 (נכון ליום 18.9.20) ₪ ולאחריה מדרגה של 3.5% מסך של 1744,505 ועד 2,069,205 ולאחריה מדרגה של 5% מסך של 2,069,205 ואילך. לדירות שאינן דירות מגורים יחידות מס הרכישה שונה וחל החל מהשקל הראשון. ישנו סימולטור - מס רכישה מיסוי מקרקעין. ישנם גם חישובים עבור נכה/עולה (בהתאם להגדות החוק והתקנות) וכיוצ"ב.
8. הסכם מכר
- סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, "צורתה של התחייבות" קובע: "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב".
- לאחר שהבנתם את המסגרת בה אתם נמצאים יש להעלות באמצעות עורך דין מיומן את כלל ההסכמות, המצגים, ההתחייבויות והמועדים באמצעות הסכם מכר מחייב.
- כפי שצוין בנגיעה לעיל, יש לנסות ולהימנע בכל מקרה מחתימה על "זיכרון דברים" ובוודאי שלא בליווי עורך דין שיבדוק את נוסחו (ככל שאין ברירה). "זיכרון דברים" אשר עשוי לעמוד בדרישות הכתב, המסוימות וגמירת הדעת והקיבול שנקבעו לעיתים בפסיקה ולהוות הסכם מחייב או אף לאפשר לבית המשפט ו/או באמצעות הוראות חוק רלוונטיות להשלים פרטים חסרים שלא הוסדרו בזיכרון הדברים.
- בהסכם יש צורך להתייחס לנסיבות האישיות של הקונה, המוכר וההסכמות בניהם.
- מתי ניתן לבצע מסירה, מועדי התשלום, האם ישנו שוכר בנכס, איך מעבירים זכויות בין המוכר לקונה בכל הקשור לשוכר, מתי הקונה צריך לפנות את דירתו (ככל שישנה) ומכך לגזור את מועד קבלת הדירה הנרכשת (במועד מוקדם יותר) על מנת להימנע מהפרה בעסקת המכר של דירת הקונה.
- מועדי קבלת הלוואת המשכנתה, שיתוף פעולה של המוכר ו/או ב"כ המוכר.
- התייחסות למצבי חרום, שביתות השבתות, מצב אפידמיולוג (לדוגמא: סגר בקורונה).
- מה מהווה הפרה יסודית ומקנה פיצוי מוסכם, כמה עולה לקונה כל יום איחור בתשלום כלשהו, הכל במידת הסביר והמקובל.
9. מסמכי העברת הזכויות
- שטר מכר
- יפוי כוח בלתי חוזר (מאת המוכר/ים).
- יפוי כוח למחיקת הערת אזהרה (שעליו חתמו הקונה/ים).
- אישור מס שבח לטאבו.
- אישור מס רכישה לטאבו.
- אישור עירייה לטאבו.
- אישור ועדה מקומית לטאבו.
10. ביצוע העברת הזכויות
חובה על עו"ד לוודא שהטיפול מסתיים ברישום זכויותיו של הלקוח, בין אם מדובר בניהול המרשם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י - המנהל לשעבר) או ברישום משולם, הערת אזהרה במושע ורישום זכויות בחברה משכנת (כאשר מדובר במקרקעין לא מוסדרים).
היות ומשרדנו כבר נתקל בלקוחות שהגיעו לקבלת סיוע לאחר שהרישום שלהם לא הוסדר על ידי עו"ד הקודם שטיפל בעניינם, אז יש להקפיד שבהסכם שכר טרחה ישנו תשלום שמועבר רק לאחר פרוצדורת הרישום כאמור. כך לעו"ד יש תמריץ "לא לשכוח" ולסיים את הטיפול כדבעי.
